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Baux Commerciaux janvier 2012 : I. Entrée en vigueur de l'indice des loyers des activités tertiaires applicable au bail professionnel (IALT) - II Panorama de jurisprudences significatives en matière d'indemnités d'éviction
vendredi 27 janvier 2012
Résumé
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1. L’IALT (décret n° 2011-2028 du 29.12.2011) est entré en vigueur le 31.12.2011
2. EN CAS DE CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT, il appartient au Juge du fond d’apprécier souverainement le préjudice causé au locataire en lui allouant une indemnité de déplacement ou de remplacement.
3. LA NOTION DE DESTRUCTION TOTALE DES LOCAUX, au sens de l’article 1722 du CC, s’entend « d’un local dévasté » dont la réfection empêche la reprise de l’exploitation commerciale
I. Les activités tertiaires concernées par le nouvel indice et ses conditions d’application
1. L’IALT ne concerne ni les activités commerciales ni les activités artisanales.
Il peut servir de référence pour :
 la location d’espaces de bureaux,
les baux professionnels des professions libérales,
les activités exercées dans les entrepôts logistiques.
(article D 112-2 C Monétique financier modifié)
2. L’indice du coût de la construction (ICC) s’établir à 1624 au 3ème trimestre 2011.
en glissement annuel : 6,84 % d’augmentation.
L’indice des loyers commerciaux (ICL) s’établit à 105,31, soit une hausse de 2,88 % sur un an.
L’indice IALT (instauré par la loi du 17.05.2011) s’établit à 103,64, soit une hausse de 2,78 % par an.
3. Le recours à l’IALT est conditionné par l’accord des parties au bail professionnel pour les secteurs concernés (d’application conventionnelle ce nouvel indice peut remplacer l’ICC).
Les parties ont le choix entre ICC et IALT & doivent être d’accord sur ce choix.
II. Congé avec refus de renouvellement : aspects récents de l’indemnisation du locataire
Rappel important : pour évaluer la valeur locative des locaux situés dans un centre commercial l’expert peut prendre en compte les prix de locaux similaires situés dans les galeries marchandes d’autres centres commerciaux.
 CA MONTPELLIER 3.11.2009
Juris Data n° 2009-019611
NB : D’ordinaire les SCI propriétaires de centres commerciaux soutiennent que seuls peuvent être considérés comme éléments de référence les prix pratiqués dans la galerie commerciale qui constitue une unité économique propre et autonome de marché.
1. Le bailleur qui n’a pas exercé son droit d’option n’est pas recevable à solliciter la désignation d’un expert, sur le fondement de l’article 145 CPC (expertise in futurum) pour évaluer l’indemnité d’éviction [Civile 3ème – 8.04.2010].
2. Lorsque le fonds est déficitaire, bien qu’il s’agisse de la perte du fonds, sa valeur est au moins égale à celle du DROIT AU BAIL [TGI PARIS 18ème Chambre – 9.11.2010].
3. Même en cas de PERTE DE FONDS, l’indemnité d’éviction doit comprendre les frais de réinstallation « qui sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds que dans celle de son déplacement ».
Il convient de procéder à un abattement pour tenir compte de la différence entre une réinstallation à l’identique et un état neuf (40 %).
CA PARIS 5ème Chambre
24.02.2010 – RG n° 08/19561
Locaux 19 rue Marbeuf (75008)
Si le fonds est susceptible d’être déplacé, l’indemnité correspond à la valeur du droit au bail dont le locataire est privé, c'est-à-dire les avantages locatifs dont il aurait bénéficié si le bail avait été renouvelé.
4. Lorsque la réinstallation s’est effectivement opérée, le locataire ayant dû acheter un droit au bail, le Tribunal privilégie le coût d’acquisition du nouveau titre locatif.
TGI PARIS 18ème Chambre - 4.02.2010 – RG n° 08/09800
« Le locataire évincé doit être indemnisé à hauteur du préjudice causé par le défaut de renouvellement », à ce titre, pour fixer le montant de l’indemnité de déplacement, le coût d’acquisition de son nouveau titre locatif doit être préféré pour l’évaluation de son préjudice à celle de la valeur du droit au bail des locaux dont il est évincé, valeur qui revêt un « caractère plus hypothétique ».
TGI PARIS 18ème Chambre -20.10.2009 – RG n° 06/04051
La réinstallation du locataire (agence immobilière) étant effective et antérieure à l’évaluation du préjudice, l’indemnité principale doit se mesurer, non pas sur sa valeur du droit au bail délaissé, mais sur le fondement du prix d’acquisition du nouveau titre locatif, corrigé au prorata des surfaces.
5. De manière constante, la détermination de la valeur du droit au bail s’opère par « la méthode du différentiel » et la 3ème Chambre Civile [15.10.2008] a approuvé la Cour d’Appel d’avoir tenu compte pour son appréciation du différentiel du prix de locaux équivalents.
NB : La Cour d’Appel de PARIS, alors que le transfert avait été opéré, a retenu de même le loyer des locaux où a été transférée la société évincée MAIS EN APPLIQUANT un coefficient de minoration (44 %) car les locaux de remplacement « étaient beaucoup plus fonctionnels et mieux adaptés à l’activité »
CA PARIS 5ème Chambre – 9.06.2010
Juris data n° 2010 - 017637
Dans le même esprit, la Cour d’Appel de TOULOUSE [pour les locaux d’une agence bancaire à usage de bureaux] retient la valeur locative de marché pour une première location à la date d’effet du congé « le montant de l’indemnité d’éviction…. inclut la différence entre le loyer de renouvellement théorique du bail et la valeur locative du marché pour une première location à la date d’effet du congé. Cette différence représente la perte d’économie de loyer » [les nouveaux titres de location avaient servi à acquérir des locaux répartis sur cinq sites distincts qui ne peuvent être qualifiés d’équivalents].
RAPPEL : en cours de procédure, la demande de provision sur indemnité d’éviction SE HEURTE A L’EXISTENCE DU DROIT DE REPENTIR réservé au bailleur [article L 145-58 du Code de Commerce]
CA TOULOUSE 14.10.2009
CA BORDEAUX 7.10.2009
GP/12 – 13.03.2010
III. Dans l’hypothèse de la destruction totale des lieux loués : le bail est résilié de plein droit
La Cour d’Appel de BASTIA a ciblé, dans l’hypothèse d’un fonds de commerce « détruit » par l’effondrement du plafond couvrant les lieux d’exploitation ensuite de travaux de rénovation de l’appartement situé au-dessus, les circonstances suivantes pour justifier la résiliation du bail :
Les gravats du plafond ajoutés à ceux provenant des travaux de démolition s’étaient amoncelés dans le magasin détruisant les présentoirs, le comptoir de vente et les rayonnages ;
Le montant des travaux de reconstruction et remise en état du local commercial avaient été évalués à 70.000 €, soit plus de 10 fois le loyer annuel ;
Compte tenu des délais de réalisation des travaux, la reprise commerciale n’aurait pu être envisagée avant près de 24 mois.*
NB : A la destruction totale il convient d’assimiler l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose.
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